Покупка апартаментов для сдачи в аренду — популярная стратегия получения пассивного дохода и диверсификации капитала. Чтобы принять обоснованное решение, нужно сопоставить реальные доходы, постоянные и переменные расходы, а также временные риски эксплуатации. Ниже — аналитика, расчёты и практические рекомендации для инвесторов.

Основные модели монетизации апартаментов

Существуют три базовые модели получения дохода: посуточная аренда, долгосрочная аренда и гибридная модель. Посуточная аренда обеспечивает более высокую выручку в туристический сезон, тогда как долгосрочная аренда даёт стабильный ежемесячный поток без значительных операционных затрат. Гибридная модель предполагает сезонное переключение режимов в зависимости от спроса.

Выбор модели зависит от местоположения, целевой аудитории и уровня управления. Инвестору важно оценивать не только валовый доход, но и коэффициент загрузки, периоды простоя, сезонность и дополнительные операционные расходы.

Расчёты доходности: примерные сценарии

Рассмотрим условный объект стоимостью 6 000 000 ₽. Вариант A — долгосрочная аренда при средней месячной ставке 40 000 ₽. Годовой валовой доход составит 480 000 ₽, что даёт валовую доходность около 8,0% годовых до вычета налогов и расходов.

Вариант B — посуточная аренда со средней загрузкой 60% и средней ставкой 6 000 ₽ за ночь. При 365 днях в году выручка составит примерно 1 314 000 ₽ в год, или валовая доходность около 21,9%. Однако чистая доходность снижается с учётом расходов на клининг, обслуживание, рекламу и комиссии операторов.

Учет расходов и налогообложения

При расчёте прибыли важно учитывать следующие группы расходов: налоги, коммунальные платежи, управление (комиссия оператора), маркетинг и обслуживание. Для посуточной аренды доля расходов обычно выше — до 40–60% от выручки в зависимости от интенсивности операций и стратегии продвижения.

Пример для варианта B: при валовой выручке 1 314 000 ₽ операционные расходы 45% снижают доход до 722 700 ₽. После уплаты налогов и резервов на капитальный ремонт чистая доходность может составить примерно 9–12% годовых, что превышает вариант долгосрочной аренды, но требует активного управления и финансовой подушки.

Риски и факторы, влияющие на доходность

Ключевые риски: сезонность спроса, колебания цен на рынке аренды, непредвиденные ремонты и сложность удалённого управления объектом. Для инвесторов из других регионов важна операционная логистика и контроль качества сдачи.

Также следует учитывать правовое поле и возможные изменения в налогообложении или регулировании краткосрочной аренды. Оценка этих факторов заранее помогает сформировать резервные фонды и корректировать стратегию управления.

Как доверительное управление повышает эффективность

Передача объекта профессиональной управляющей компании снижает временные и операционные издержки владельца. Менеджеры оптимизируют загрузку, корректируют цены в реальном времени, организуют клининг и техническое обслуживание, а также берут на себя взаимодействие с гостями и платёжные процессы.

Эффект от доверительного управления проявляется в повышении коэффициента загрузки, сокращении простоев, более эффективной ценовой стратегии и контроле расходов. Для инвестора это означает более предсказуемый денежный поток и уменьшение операционных рисков при сохранении доходности.

Практические рекомендации для инвесторов

Перед покупкой апартаментов проведите моделирование нескольких сценариев: консервативного (долгосрочная аренда), агрессивного (посуточная аренда) и смешанного. В моделях учитывайте реальные расходы, налоги и резерв на ремонт. Оцените ликвидность района и профиль арендаторов.

Если у инвестора нет времени или опыта для ежедневного управления, доверительное управление может быть рациональным решением. При выборе оператора проверяйте прозрачность расчётов, условия отчётности и механизмы контроля качества работы с жильцами.

Покупка апартаментов для сдачи в аренду может приносить ожидаемую прибыль при корректной модели монетизации, тщательном учёте расходов и профессиональном управлении. Рассмотрите передачу объекта в доверительное управление, если хотите получать доход без лишних хлопот.

Готовы обсудить подходящую модель и оценить доходность вашего объекта? Свяжитесь с профессионалами по доверительному управлению, чтобы получить расчёт и план внедрения.

Остались вопросы по доверительному управлению?
Звоните: +7 (900) 251-11-27